母女之间借名买房，女儿将房屋擅自出售给第三人，是否有效？
【案情回顾】
原告刘阿姨诉称，原告与被告韩小姐系母女关系，2007年2月20日刘阿姨与韩小姐签订的《借名买房协议》，借名买房协议内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，协议双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就母亲刘阿姨以女儿韩小姐名义购房达成如下协议：母亲刘阿姨与女儿韩小姐经协商，刘阿姨出钱以韩小姐名义购买海淀区xx号楼xx层xx单元xx号、xx号两套房屋共计306万元。以作为日后刘阿姨养老之用。此两套房屋只是刘阿姨借名购买不算女儿韩小姐的个人财产，不经母亲刘阿姨同意，韩小姐不得转租、转让、转卖该两套房屋，如有违约韩小姐将无条件协助，配合出资人变更房产人名于出资人名下，出资人保留追究其法律责任的权利。”
于是2007年3月25日，原告出资，韩小姐与北京市AAA房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，韩小姐购买了位于北京市海淀区xx号楼xx层xx单元xx号房屋。
后原告得知被告韩小姐于2009年4月28日经链家公司介绍，与被告赵先生签订北京市存量房屋买卖合同，将房屋出售给赵先生。原告认为被告韩小姐并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，被告韩小姐与赵先生签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故原告依据物权法，合同法相关规定，诉至法院，1、请求法院确认两被告签订的关于北京市海淀区xx幢xx单元xx号的存量房屋买卖合同及补充协议无效；2、请求法院判令被告履行借名买房协议，协助原告将位于北京市海淀区xx幢xx单元xx号房屋变更到原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。
被告韩小姐辩称，对于原告的诉讼请求没有意见。同意原告的诉讼请求。
被告赵先生辩称，早在2011年，韩小姐诉至海淀法院，以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为赵先生办理过户登记，合同目的无法实现为由，要求解除其与赵先生签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。海淀法院经审理后判决书，判决解除了韩小姐与赵先生签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。赵先生不服提起上诉，北京市第一中级人民法院撤销了海淀法院民事判决并驳回韩小姐的诉讼请求。故赵先生认为其与韩小姐签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。
【律师观点】
本案是一起由借名买房引起的二手房买卖纠纷。母亲借女儿之名买房，双方约定不能擅自出售，而女儿将房屋卖给第三人，并签订了《房屋买卖合同》，得知该事后，母亲起诉要求确认《房屋买卖合同》无效。
北京房产纠纷律师孟博认为：在2011年，韩小姐曾经就该房屋效力问题进行过诉讼，由于在借名买房关系中，虽然刘阿姨是房屋实际的出资人，所有者，但韩小姐作为房产证上写明的房屋的所有人，赵先生在于其签订合同时，是完全有理由相信韩小姐为房屋的所有人的，故其与韩小姐签订的合同并不存在无效的事由。
且当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然刘阿姨与韩小姐签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定韩小姐与赵先生签订的房屋买卖合同及补充协议的效力，故刘阿姨以韩小姐对涉案房屋没有处分权为由要求确认韩小姐与赵先生签订的房屋买卖合同及补充协议无效，缺乏依据。
另外刘阿姨在诉讼中提出了过户要求，要求求韩小姐履行《借名买房协议》，协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求，但该问题刘阿姨与韩小姐之间《借名买房协议》的履行问题，与本案审理的《房屋买卖合同》不是一个问题，故法院不会处理。
孟律师认为，在购买房屋时，还应详细确认房屋的所有权，避免纠纷。
【法院审理】
法院最终判决：驳回原告刘阿姨的诉讼请求。
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