借名买房还是赠予如何确定？
【案情回顾】
吴先生与赵小姐是夫妻关系。赵小姐与宋大爷是收养关系。2001年，教育局将一套房屋分配给吴先生。2001年1月19日宋大爷以吴先生的名义交纳了车库款，维修基金，小区服务费、垃圾费、装修保证金等费用，办理了房屋交接手续。
2004年12月30日，吴先生、赵小姐与宋大爷签订了一份《转让协议书》，载明协商同意无条件转让给宋大爷购买，购房、装修等一切费用都由宋大爷承担。同日，宋大爷以吴先生名义向房地产开发有限公司交纳了购房款112732.22元，并于2005年4月19日与房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。
2006年4月19日，宋大爷以吴先生名义办理并取得了房屋所有权证。2010年12月19日，赵小姐（甲方）、吴先生（乙方）、宋大爷（丙方）共同签订了一份《房屋分割协议》，约定乙方主动协助丙方办理上述房产的过户或出售的相关手续，乙方协助丙方办理完上述房屋过户或出售手续后，丙方应将房产交接手续，房产证、土地证交还甲方。
同年3月18日，委托人（吴先生、赵小姐）与受托人（宋大爷）签订了一份委托书，约定由吴先生、赵小姐全权委托宋大爷办理涉诉房屋的出售及交易过户的相关手续。
同年5月26日，宋大爷（甲方）以吴先生、赵小姐的名义与第三人（乙方）签订了一份房屋转让合同，约定甲方将涉诉房屋转让给乙方所有，成交价为365000元。合同签订后，双方办理了房产转让过户相关手续，房屋转让款365000元由宋大爷收取。
后宋大爷与吴先生、赵小姐发生矛盾，不可调和。2013年3月21日，吴先生、赵小姐诉至法院，要求宋大爷返还房屋，后其在审理过程中，变更诉讼请求为返还房屋，如不能返还则要求赔偿57万元。
【律师观点】
北京专业房产律师认为，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
本案中，吴先生、赵小姐主张宋大爷返还房屋，如不能返还则应当赔偿损失57万元。据此，吴先生、赵小姐依法应当首先举证证明其对该讼争房屋具有所有权。从本案查明的事实来看，双方讼争的房屋是教师集资房，由教育局按照有关政策规定，分配给吴先生购房计划。2004年12月30日，双方签订的《转让协议书》，明确约定了吴先生、赵小姐将购房计划转让给宋大爷购买，购房、装潢等一切费用都由宋大爷承担，宋大爷并享有此房的房产权和居住、出售、出租等一切处置权。
该转让协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示。宋大爷依据约定以吴先生的名义办理了房产登记手续，并交纳了购房款、契税、物业服务费、装修保证金等相关费用，后根据双方于2011年3月6日签订的最终协议书和公证委托，办理了房屋的转让手续。
吴先生、赵小姐所举证据，从形式上看，讼争房屋虽系吴先生所在单位福利分房计划，但吴先生、赵小姐自愿处分该计划，该房屋现已由宋大爷转让他人，鉴于吴先生、赵小姐在处分福利计划并未涉及附加关于原告诉称的“养老送终”内容，且双方收养关系解除是因吴先生、赵小姐要求解除而解除。现吴先生、赵小姐诉称以自己名义交纳房款及相关费用，并进行不动产登记，所依据的事实与查明的实际情况并不相符。原告所举证据不能证明其主张成立，故吴先生、赵小姐的诉讼请求，理由不能成立，依法不予支持。
【法院审理】
法院审理后作出判决：驳回吴先生、赵小姐的诉讼请求。