房屋买卖因限购而违约该如何处理？
【案情回顾】
赵小姐称，2013年12月21日，赵小姐与刘先生签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，刘小小是刘先生的女儿，其向赵小姐出示委托书，明确其父刘先生委托其出售海淀区X号房屋。赵小姐向刘先生支付购房款100万元。根据北京市限购政策，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，没有资格在北京购买新的住房。
而赵小姐与其丈夫在北京已拥有2套住房。但房产公司提供了交易构架，先把赵小姐房屋过户到方化名下，再办理离婚，之后赵小姐获得购房资格。
但在实际办理中才知，赵小姐名下的房产是限价房，当前无法办理过户，即使与方化办理离婚手续，也没有购房资格。
赵小姐已于2014年6月18日，通过委托的律师，向刘先生邮寄了《律师函》，通知解除双方之间的买卖合同。刘先生于2014年6月22日死亡。我的诉讼请求为：确认我与刘先生签订的《房屋买卖合同》解除；刘小小向我返还购房款100万元及其利息。
被告刘小小委托北京专业房产律师孟博律师起诉称，不同意赵小姐的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》是各自真实意思的表示，赵小姐已经支付购房款100万元。赵小姐签约时未向刘先生和中介说明自己房屋为“限价房”。赵小姐在2014年5月1日与刘先生签订《协议书》中已经承认自己违约，即：由中介将诉争房屋另行出售，赵小姐承担该房屋降价后与373万形成的差价违约金。赵小姐违约后拒不履行《协议书》，造成我经济损失扩大，其中：1，诉争房屋在另行出售中已经降价，该差价约在50万元；2，刘先生出售房屋是为了换房，刘小小受刘先生委托与李笑笑签订了房屋买卖合同。但由于赵小姐迟迟不支付后期房款，刘小小只能按照6.5%利率借款310万元。至2014年10月28日立案，该借款共计产生利息已逾16.8万。如诉争房屋另行出售，刘小小需按照现行规定增加税金3-5万元。故我提出反诉：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、由赵小姐支付违约金74.6万元。
【律师观点】
在本案中，孟律师接受刘小小的委托，担任其代理人，代理其进行诉讼。
孟律师认为赵小姐、刘先生、房产公司签订的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力。与本案相关的北京市住房限购政策于2011年已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。
在本案中，赵小姐承诺可以获得购房资质对于卖房人刘先生而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。涉案房屋买卖合同无法履行系因赵小姐无法解决自己的购房资格所致，赵小姐对合同的不能履行存在过错。其次，根据合同条款及购房的交易习惯，赵小姐应在2014年4月30日之前支付全部购房款。刘小小对赵小姐于2014年4月30日前付清尾款有合理期待，现赵小姐未缴纳全部购房款，已构成违约。
而就具体违约金的数额，孟律师认为《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，在参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，参照合同的履行情况、双方过错程度以及合同价款、刘小小对涉案合同的预期利益等各方面因素，以公平原则和诚实信用原则酌情确定赵小姐应支付的违约金数额。
【法院审理】
1、解除赵小姐与刘先生签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、赵小姐给付刘小小违约金四十万元；
3、刘小小向赵小姐返还购房款100万元；
4、驳回赵小姐的其他诉讼请求；
5、驳回刘小小的其他反诉请求。