购买房屋，卖房逾期履行如何保障自己的权益？
【案情回顾】
原告刘小姐诉称：原被告签订商品房买卖合同，原告购买位于北京市昌平区沙河镇房屋。2009年10月20日，原告交清所有房款、契税、维修基金等费用。
2011年9月25日，被告向原告发《告知函》，要求再补交契税3万元，后原告及时交付。当原告拿到契税发票时发现被告多收了3万元契税款。2012年11月，被告将产权证交付给原告，比合同约定期限晚了。根据合同中的违约条款，被告应支付给原告20万元的违约金。请求法院判令：1、被告返还给原告多交的契税3万元；2、被告支付给原告逾期办理产权证违约金20万元；同时委托北京房产律师孟博律师作为其代理人为其代理诉讼。
而被告XX公司辩称：按照当时北京市的商品房契税政策，涉案房屋应按总房款3%缴纳契税；原告向被告缴纳总房款1.5%的契税3万元；原告补缴剩余1.5%的契税款；2011年11月25日，根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局发布了《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》的通知，原告的房屋契税缴纳比例调整为1.5%；被告就涉案房屋申报纳税；2012年9月5日，产权代办机构办理完毕权属转移登记；根据原被告签订合同中“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”的约定，被告的违约行为是由原告未全额缴纳契税款所造成的，责任应由原告自己承担；2013年4月5日，原告将涉案房屋出售并于办理完产权转移登记手续，则被告对涉案房屋的相关义务也应当随之消灭；关于契税，被告同意按起诉书上的数额退还。
【律师观点】
在本案中，孟律师接受原告的委托为其进行代理。
孟律师认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
原告被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，亦未损害第三人合法权益，合同内容合法有效，依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。
本案中，原被告双方签订的合同约定，卖方原因致使买方未能于约定日期前取得涉案房屋所有权证书的，出卖方应当承担相应的违约责任，以赔偿买方损失。双方约定该项违约责任的目的在于督促相对方及时履行合同义务，以保障订立合同的目的能够实现。因XX公司的责任致使刘小姐未能在约定期限内取得房屋所有权证书，XX公司存在违约行为，理应向刘小姐支付违约金，鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对刘小姐造成实际损失。
但孟律师同时也与当事人说明，合同约定违约金较高，根据公平原则法院可能不能支持全额，当事人刘小姐也表示理解。
【法院审理】
法院审理后判决
（1）被告北京XX建设发展有限公司于判决生效之日起七日内返还原告刘小姐契税三万元；
（2）被告北京XX建设发展有限公司于判决生效之日起七日内支付原告刘小姐逾期办理产权证违约金二万五千元。