一、购买商品房是否必须签认购书
签认购书并不是签订合同的法定必经步骤。
如果条件允许，可以不签认购而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。但多数开发商不会同意这样的要求，从开发商的角度来说，签了认购合同就算成功了一半。
签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。即使有时候，依照法律规定应无条件返还定金，开发商也往往设置种种障碍，增加认购方索回定金的成本，从而使购房者放弃这样的想法。
二、商品房认购书的违约责任
1、开发商应该承担的违约责任有哪些呢？开发商如果不与认购者签订房屋买卖协议该怎么办呢？认购人有权要求开发商继续履行合同，签订预售合同或者商品房买卖合同。但由于法律并不强制平等主体之间订立民事合同，所以要实现这一权利，是非常困难的。而在房价波动不大时，认购人有权要求开发商双倍返还定金。在房价上涨明显时，认购人除可要求适用定金罚则以外，还可以要求开发商赔偿差价损失。
2、认购人应该承担的违约责任。在认购人违约不与开发商订立预售合同的，法院通常不会要求认购人承担继续履行签订预售合同或者签订商品房买卖合同的责任，这是因为法律并不强制平等主体间签订民事合同。开发商通常会没收定金，对于房价下跌比较多的，开发商可以要求认购人另行赔偿部分差价损失。
3、关于商品房认购书有关定金的约定。写明了是“定金”的，适用定金规则，认购人违约的，开发商可以没收定金，开发商违约的，认购人可以要求双倍返还定金。对于写的是订金、保证金等的，如果没有对其含义进行特别说明的，则不适用定金规则。需要提醒的是，购房者应该谨慎对待商品房认购书中有关定金的约定，这往往是开发商用于套牢购房者的手段，我们在签订二手房认购书时，应该尽量避免缴纳定金的情况。