摘要：随着国家宏观调控政策力度的加大，我国房地产市场迅速降温，房价降幅较快。于是在全国范围内，购房者要求退房事件纷纷发生。那么在这种情况能否解除购房合同呢？商品房退房的情形又有哪些呢？接下来就为您详细解答。
一、商品房降价后能否解除购房合同
首先，不履行合同与诚实信任原则相悖。
诚实信任是一切民事法律行为的基础，被称作民法的“帝王原则”，它要求缔约时诚实并不欺不骗，缔约后守信并自觉履行。因此无论是开发商，还是购房者，都应该讲诚信。其次，购房者不履行合同，也无权依法解除合同。解除合同的方式有协议解除和法定解除，协议解除在此已不存在，只能看能否适用法定解除。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形”。购房者似乎可以利用（二）、（三）、（四）项，使其符合所要求的表象条件，但关键的是，根据民法理论以及《<中华人民共和国合同法>释义》（二）、（三）、（四）项的解除选择权是专属于守约方的。因此，即使购房者不履行合同，也无权适用法定解除条件。
再次，能履行的合同违约后也应继续履行。在法理上，根据合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，对方可以选择继续履行或解除合同，而不履行方无权毁约。
最后，即使合同解除也要赔偿损失。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从法律规定来看，合同解除后约定违约金低于开发商损失的，开发商可要求增加，而这损失包括合同履行后可以获得的利益，即前后房款的差额。可见，即使合同解除，购房者也要赔偿相当于开发商的损失。
二、商品房退房的情形有哪些
1、延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全，导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、不能办理产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
5、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
6、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
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