摘要：大部分人都应该知道买房时需要签订商品房认购协议，那么商品房认购协议是否属于房屋买卖合同呢？如果有一方违约的话，违约方是否有权解除合同呢？对于买了的房子没有办理过户手续，又该如何处理呢？接下来就在本文为您详细介绍。
违约方是否有权解除合同
原告江苏省南京新x宇房产开发有限公司（以下简称新x宇公司）因与被告冯某梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月 18日，在时代广场租房的江苏嘉x和百货有限公司（以下简称嘉x和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉x和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。
被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。
买了房子没过户怎么办
南京市玄武区人民法院经审理查明：
新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新x宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新x宇公司自有。1998年10月19日，新x宇公司与被告冯某梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新x宇公司向冯某梅出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22。50平方米，每平方米售价 16 363。73元，总价款368 184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯某梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新x宇公司将2B050号商铺交付冯某梅使用，但一直未办理产权过户手续。
1998年，原告新x宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉x和公司经营。 1999年6月，嘉x和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉x和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新x宇公司也两次变更出资股东。新x宇公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新x宇公司致函被告冯某梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新x宇公司拆除了冯某梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新x宇公司再次向冯某梅致函，冯某梅不同意解除合同。由于冯某梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新x宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新x宇公司为此提起诉讼。
根据原告新x宇公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对被告冯某梅所购商铺的现行市场价值进行评估。评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为531700元。
商品房认购协议是买卖合同吗
2013年5月25日，河南省某县居民张某与当地某房地产公司签订了认购协议书：张某认购房地产公司单元房一套，张某以认购金方式支付房地产公司15。5万元（总价约39万元），并在协议签订当日一次付清。张某事后了解到，房地产公司并未取得该商品房预售许可证。
同年10月9日，张某患病需要用钱，要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金，被房地产公司拒绝，房地产公司认为张某单方解除合同属于违约，认购金属于定金不应当返还。张某无奈，向法院提起诉讼。
法庭审理过程中，法官认为，双方应否解除认购协议，需要解决两个问题。
开发商在不具备售房资格情况下签订的售房合同是否有效？我国城市房地产管理法第45条规定，商品房预售，应当符合向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明的条件。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。据此，房地产公司在未取得预售资格的情况下签订合同、收取认购款违反了法律的强制性规定，属于不合法行为。根据合同法第52条的规定，违反法律强制性规定的合同无效。
商品房认购协议无效怎么办
当事人缴纳的认购款是否属于定金？本案房地产公司认为张某所交的认购款为定金，在张某违约时不予返还。法庭审理中，法院对该意见不予支持，依据在于：
第一，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。而本案认购协议书中，并没有明确约定认购款为定金。
第二，定金担保方式的责任承担应是双方的。交付定金一方在不履行约定时定金将不予以返还，收受定金一方违约时应双倍返还定金。本案认购书中仅约定购房者违约时认购款不予返还，却未约定房地产公司一方的责任。
第三，定金的数额不能超出法律规定。担保法第91条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。而本案中张某所交的15。5万元认购款已达到整个购房款的40%。我国按揭贷款的首付额度是总房款的30%，张某所交款项已超出首付额度。张某按照合同约定交付了首付款，房地产公司开具了收据，应将认购款认定为购房款。在认定合同无效时，应将该购房款予以返还。
法院经审理后判决：张某与房地产公司签订的认购协议书无效，房地产公司应于判决生效10日内返还张某所交认购款。
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